Boletin De Propiedad Inmueble - Agosto 2023

BOLETÍN PROPIEDAD – AGOSTO 2023

 

 

RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL:

 

 

1. 1.      Resolución N° 3120-2023-SUNARP-TR: ¿Cuáles son los alcances de la calificación registral respecto del título otorgado bajo las disposiciones del T.U.O. del D. Legislativo N° 1192?.

Resolución N° 3120-2023-SUNARP-TR   “De acuerdo con el subnumeral 5.4 de la Directiva N.° 09-2015-SUNARPSN, la calificación registral del título otorgado bajo los alcances del Decreto Legislativo N.° 1192 se limita a la formalidad de los documentos que dan mérito a la inscripción, por lo tanto, se excluye la verificación de la validez, el tracto y el cumplimiento de los actos procedimentales o procesos que originan los actos objeto de inscripción, los que son de exclusiva responsabilidad del sujeto activo o entidad encargada de la implementación, gestión o culminación del proceso de adquisición, expropiación u otro contemplado en la referida norma”. [TR, R. 3120-2023-Sunarp-TR, 21/07/2023]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

En esta oportunidad, el Tribunal se ha pronunciado a través de la Resolución 3120-2023-SUNARP-TR, respecto a la solicitud de independización e inscripción de transferencia de un predio de mayor extensión, a favor del Ministerio de Transportes y Comunicaciones – MTC, en el marco del procedimiento previsto en el TUO del Decreto Legislativo N° 1192. En dicha solicitud se adjuntó:

 

-      Oficio N° 1720-2023/SBN-DGPE-SDDI, remitido a la Oficina Registral de Pisco por la SBN.

-      Resolución N° 1286-2022/SBN-DGPE-SDDI, emitida por la Subdirección de Desarrollo Inmobiliario de la SBN.

-      Memoria descriptiva y planos suscritos por el verificador catastral.

-      Constancia N° 269-2023/SBN-GG-UTD, emitida por la SBN.

 

El título fue observado por el registrador a cargo pues, el área a independizar se hallaría dentro de la unidad catastral n° 10692 (calificada como zona reservada), y esta a su vez, constaría en la partida matriz 40004586 del Registro de Predios de Pisco. Por lo que la registradora solicitó previamente, en cumplimiento del Principio de Especialidad y Rogación, la independización de la U.C. 10692, así como, aclarar la resolución administrativa de la SBN, en el sentido que el predio materia de rogatoria forma parte de la citada unidad catastral.

 

De acuerdo con ello, cabe preguntarnos, cuáles son los alcances de la calificación registral respecto del título otorgado en el marco del Decreto Legislativo 1192 (en adelante, DL 1192), a partir del caso.

 

Al respecto, el Tribunal ha precisado lo siguiente:

 

Extremo	Decisión	Normativa que sustenta la decisión
Sobre la calificación registral en el marco del DL 1192	El DL 1192 tiene como propósito establecer el régimen jurídico aplicable a los procesos, entre otros, de adquisición de inmuebles de propiedad del Estado y liberación de interferencias para la ejecución de obras de infraestructura.   Ahora bien, su  T.U.O. delimita las reglas de calificación registral en el marco del referido DL, dejando claro que, en concordancia con el Código Civil, la calificación registral no contempla la verificación de la legalidad de los documentos que contengan una resolución judicial o actos del mismo régimen legal. Esto será de exclusiva responsabilidad del sujeto activo o Entidad encargada del procedimiento de adquisición en el marco del Decreto Legislativo 1192.    Lo mismo que es reconocido por Sunarp por Resolución de Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 275-2015-SUNARP-SN.	-        Constitución Política del Perú -        Decreto Legislativo 1192, Ley Marco de Adquisición y Expropiación de Inmuebles, transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, liberación de interferencia y que dicta otras medidas para la ejecución de obras de infraestructura. -        Artículo 41 y Octava disposición Complementaria Final del T.U.O del Decreto Legislativo 1192 -        Artículo 2011 del Código Civil. -        Resolución de Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 275-2015-SUNARP-SN. -        Directiva N° 09-2015-SUNARP-SN.
Sobre solicitar previamente la independización de la U.C. 10692 que consta en la partida matriz.	El tracto sucesivo previsto en el Reglamento General de los Registros Públicos contempla excepciones. Algunas de estas excepciones son las  previstas en el T.U.O. del DL 1192 y la Directiva N° 09-2015-SUNARP-SN.	-         Item VI del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos -         Directiva N° 09-2015-SUNARP-SN.

 

 

De acuerdo con ello, el Tribunal Registral resuelve que, en el marco del DL 1192 - el cual tiene como objetivo agilizar la ejecución de la inversión pública y privada para el desarrollo de obras de infraestructura-  la calificación registral de un acto aprobado bajo el marco de la referida ley, se compara con resolución judicial. Por ello, la calificación de este no contempla la verificación de la legalidad de la documentación presentada. Asimismo, Sunarp precisa que es la Entidad estatal solicitante de inscripción la que asume plena responsabilidad por las acciones ejecutadas para llevar a cabo la transferencia del inmueble de propiedad del Estado.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 2.    Resolución N° 2970-2022-SUNARP-TR: Tribunal Registral esclarece sobre la verificación de la representación legal invocada por los otorgantes, para la inscripción de actos de disposición de bienes inmuebles.

 

Resolución N° 2970-2022-SUNARP-TR   “Las facultades para ratificar un acto no requieren ser literales, sino que basta que se acredite que el representante tiene facultades indubitables para celebrar el acto jurídico que es objeto de ratificación.” [TR, R. 2970-2022-SUNARP-TR, 26/07/2022]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

En esta oportunidad, el Tribunal Registral, se ha pronunciado a través de la Resolución 2970-2022-SUNARP-TR, sobre la suficiencia de poderes para la realización del acto inscribible. En ese sentido, el caso estudiado describe que ante una solicitud de inscripción de compraventa otorgada por la Autoridad Autónoma de Majes Proyecto Especial Majes Siguas a favor de la Sra. Lelia Quispe y otras personas, el registrador ha observado lo siguiente:

 

-      La escritura pública en la que consta el poder otorgado a favor de Leonizo Begazo como representante de la compradora, no consta las facultades mediante las cuales se le autoriza a este a otorgar la “ratificación de la compraventa” que se presenta, sino que en dicho poder consta que está facultado para – entre otros actos – “comprar y vender” el inmueble.

 

Por ello, el registrador solicitó presentar escritura pública al respecto.  En ese sentido, cabe preguntarnos cuáles son los criterios que se utilizan para determinar la suficiencia de poderes para la inscripción del acto. De acuerdo con ello, el Tribunal Registral se soporta en los siguientes artículos para resolver la impugnación del título presentado:

 

-      Artículo 156, 168, 169 y 2011 del Código Civil.

-      Artículo 31 del Texto Único Ordenado del RGRP.

-      Segundo y tercer párrafo del artículo V del Título preliminar del RGRP.

-      Artículo 32 del RGRP.

 

Los mismos que señalan que el registrador califica la legalidad de los documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto; por lo que, la calificación comprende la verificación de la representación invocada por los otorgantes. Para ello, se requiere que dicho encargo conste en forma indubitable, mas no de manera expresa o literal; es decir, que no pueda caber duda de que se han conferido tales facultades, pero sin que sea menester la mención del acto concreto.

En ese sentido, el Tribunal precisa que el apoderado está facultado para la ratificación de la referida compra venta, toda vez que dicha facultad de extiende indefectiblemente hacia los actos de ratificación de la compraventa por cuanto tienen una naturaleza análoga. Asimismo, que, el representante sí cuenta con las facultades suficientes para celebrar el acto que se ratifica, más aún cuando dicha ratificación no corresponde con un acto personalísimo.

 

 

OPINIÓN VINCULANTE:

 

 

1. 1.      ITL N° 063-2023-VIVIENDA-VMVU-DGPRVU-DV-JJLL-KCG, de fecha 25 de agosto 2023.

 

Sobre la situación legal de los anteproyectos, licencias, certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, actos complementarios, respecto a la VIS y aprobados en el marco del Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación.

 

El 21 de junio de 2023 se publica la Sentencia del Tribunal Constitucional en el Pleno N° 302/2023, sobre los expedientes N° 00001-2021-PCC/TC y N° 00004-2021-PCC/TC, respecto al proceso competencial entre la Municipalidad Metropolitana de Lima y la Municipalidad Distrital de Barranco, y el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS).

 

Esta sentencia confirma la validez de algunas disposiciones del Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación (REHUE), así como también declara la nulidad de otras. De acuerdo con ello, el Colegiado declara nulas las siguientes disposiciones del REHUE:

 

-          El literal b) del artículo 2.2.

-          El primer párrafo del literal c) del artículo 2.2.

-          El artículo 10.4.

 

En ese sentido, el máximo intérprete de la Constitución determina que los aspectos relacionados con la zonificación y altura de edificación son competencia exclusiva de las municipalidades provinciales, conforme a los dispuesto en materia de organización del espacio físico y uso del suelo por la Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades. Por ello, los proyectos relativos a las VIS podrán realizarse siempre que cumplan con la normativa municipal en materia de zonificación y altura de edificación, precisa el TC.

 

Frente a dichas derogatorias, surge la duda respecto a la actual aplicación del REHUE, respecto a la validez de los anteproyectos en consulta, las licencias y sus actos administrativos complementarios, así como de los certificados de parámetros urbanísticos y edificatorios (que incluya en el REHUE), regulados en la Ley 29090, referidos a las viviendas de interés social y emitidos antes de la emisión de dicha sentencia.

 

Por ello, el MVCS señala que, sin perjuicio de que dicho Colegiado pueda emitir en el futuro - en el ámbito de sus competencias – aclaraciones sobre la materia, este tiene competencia para emitir opiniones vinculantes para analizar los efectos legales de su normativa y a través del Oficio N° 557-2023-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU e Informe Técnico Legal N° 063-2023-VIVIENDA-VMVU-DGPRVU-DV-JJLL-KCG, de fecha 25 de agosto 2023, emitió opinión vinculante sobre la aplicación del REHUE, específicamente sobre la situación de los anteproyectos en consulta, certificados de parámetros urbanísticos y edificatorios, las licencias y sus actos administrativos complementarios,  relacionados a las viviendas de interés social.

 

En ese sentido, este concluye:

 

Extremo	Decisión
Sobre las disposiciones anuladas por la Sentencia del Tribunal Constitucional 302/2023	El RUHE mantiene su vigencia, teniendo la preferencia de su aplicación sobre cualquier otra norma municipal en materia de VIS, con excepción de las disposiciones anuladas el Tribunal Constitucional.
Sobre la situación legal de los anteproyectos, licencias y otros actos expedidos en el marco del RUHE.	Los anteproyectos, licencias, actos complementarios, certificados de parámetros urbanísticos y edificatorios, emitidos en el marco del REHUE y regulados en la Ley 29090, que ya han sido emitidos, constituyen situaciones jurídicas ya realizadas.   De acuerdo con ello, frente a cualquier aplicación que se pretenda realizar en base a la modificatoria o derogación de normativa ocurrida posteriormente a su emisión, constituiría una aplicación retroactiva de tales disposiciones.
Sobre los Certificados de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, y el REHUE.	El REHUE se encuentra dentro de los alcances del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, siempre y cuando que este sea señalado textualmente en este documento.
Sobre la validez de los anteproyectos, licencias, actos complementarios y los certificados de parámetros urbanísticos y edificatorios.	Se aplicará la teoría de los Hechos Cumplidos y el Principio de Predictibilidad o Confianza Legítima.   Por lo que, los anteproyectos, licencias, actos complementarios y los certificados de parámetros urbanísticos y edificatorios, que apliquen las derogadas y que hayan sido emitidos, antes de la publicación de la referida sentencia, son actualmente válidos y no pueden ser declarados nulos a propósito de la misma.

 

De acuerdo con ello, podemos advertir que el MVCS pretende atender y solucionar con esta opinión vinculante las contingencias que han suscitado en algunos municipios con la aplicación de dicha normativa, en específico para los proyectos de vivienda de interés social. En ese sentido, la respuesta de los municipios será determinante para estos casos.