Boletín Propiedad - Abril 2020

 

SOBRE EL PAGO DE LOS ARRENDAMIENTOS EN TIEMPOS DE COVID19

Se han presentado dos proyectos de ley con el objetivo de establecer la suspensión del pago de renta (merced conductiva); así tenemos:

• Proyecto de Ley N° 4894/2020-CR: Suspensión de dos (2) meses (...) pagos de alquileres (...). Estos montos serán prorrateados en las cuotas siguientes del año sin intereses moratorios o cualquier otro concepto de pago adicional. Para hacerse efectivo, debe ser solicitado por el arrendatario.

 

• Proyecto de Ley N° 5004/2020-CR: Suspensión de pago de renta, intereses legales, moras, penalidades previstas hasta por dos (2) meses, salvo que exista previo acuerdo de aplazamiento o condonación total o parcial del pago de la renta. Para hacerse efectiva, el arrendatario deberá acreditar situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la declaratoria de Emergencia Nacional debido al Covid19.

 

Al respecto, considerando el contexto socio-económico a nivel nacional, surgen cuestionamientos a los proyectos antes descritos y resulta válido revisar el tema contemplando las normas vigentes en el ordenamiento Peruano, como el art. 62° de la Constitución Política y el numeral V del Título Preliminar y los artículos 1315°, 1354° y 1362° del Código Civil. Si bien la doctrina viene discutiendo si resulta aplicable el concepto de “imposibilidad de pago por fuerza mayor” o de “excesiva onerosidad de la prestación”, es claro que a fin de resolver de manera inmediata esta problemática, deberá contemplarse un procedimiento de negociación entre las partes, tal cual se expone a continuación.

Así, entre las diversas interrogantes que genera este tema, surgen las siguientes: ¿Existe siempre imposibilidad en el cumplimiento del pago de la renta?, ¿Es total o parcial respecto al valor de la renta? y ¿A cuánta población afecta?, ¿El espíritu de los proyectos de ley se orienta a los arrendamientos de uso comercial o habitacional?.

Bajo las interrogantes antes descritas, la solución más idónea es que las partes adopten una postura conciliatoria, tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

1. Negociación de nuevos términos de pago de renta.

Para ello, se debe considerar la nueva situación económica de las partes, sustentada en el principio de buena fe.

1. Establecer el prorrateo del pago de la renta.

Considerar el pago de un porcentaje de la renta y el saldo de la misma prorrateada en los meses siguientes. Otra fórmula sería pactar cuotas dobles en los meses de Julio o Diciembre (considerando la percepción de gratificaciones de algunos arrendatarios).

1. Plasmar la negociación mediante adenda.  

Establecer un nuevo cronograma de pagos y precisar las razones que motivaron la adenda, preservando el Principio de conservación del contrato y las normas vigentes.

Finalmente, sugerimos optar por la negociación entre las partes y modificar determinados términos contractuales que no fueron previstos a la suscripción del contrato, siendo la fórmula más económica para ambas partes, evitando eventuales procesos judiciales que no serán resueltos oportunamente.